È nulla l’ipoteca sulla casa, iscritta da Equitalia per omesso pagamento delle cartelle esattoriali, se al contribuente non viene dato un termine per difendersi, presentando scritti o, eventualmente, per chiedere la rateazione del debito. L’ipoteca, in buona sostanza, non può piombare sull’immobile del contribuente dall’oggi al domani, ma ci deve essere prima un preavviso e, detta intimazione, deve dare il tempo al debitore di partecipare a un “contraddittorio” con l’ufficio. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].
Notifica del preavviso di iscrizione di ipoteca

Il procedimento per l’iscrizione dell’ipoteca deve avvenire rispettando i seguenti passaggi:

notifica della cartella di pagamento;
60 giorni di tempo al contribuente per pagare o fare ricorso;

in caso di mancato pagamento, se l’importo da riscuotere è inferiore a 20mila euro, Equitalia non può iscrivere ipoteca e non può pignorare immobili; può però provvedere ad altre forme di pignoramento.
in caso di mancato pagamento, se l’importo da riscuotere è pari o superiore a 20mila euro, Equitalia può iscrivere ipoteca, ma non può pignorare immobili;
in caso di mancato pagamento, se l’importo da riscuotere è pari o superiore a 120mila euro, Equitalia può iscrivere ipoteca e anche pignorare l’immobile (purché non si tratti dell’unico immobile di residenza, adibito ad abitazione principale del debitore e non di lusso);

se si rientra nelle ipotesi 2) e 3), e quindi Equitalia può iscrivere ipoteca, dovrà prima notificare un preavviso di iscrizione di pagamento;
30 giorni di tempo al contribuente per pagare, rateizzare o presentare scritti e difese a Equitalia per sostenere l’illegittimità dell’iscrizione ipotecaria;
in caso di mancato pagamento entro 30 giorni, viene iscritta ipoteca.

Se Equitalia iscrive ipoteca prima del termine di 30 giorni dalla notifica del preavviso, o se non dimostra di aver notificato detto preavviso, l’ipoteca è nulla.

Equitalia deve notificare il preavviso con le stesse modalità previste per la cartella di pagamento e, quindi:

a mani, tramite il messo notificatore
per posta, tramite il servizio di Poste Italiane e la raccomandata a.r.

Equitalia non deve effettuare alcuna ulteriore e successiva comunicazione, neppure dell’avvenuta iscrizione ipotecaria.
Senza la prova della notifica dell’avviso, l’ipoteca è nulla

Secondo la sentenza in commento, è nulla l’iscrizione di ipoteca legata all’omesso pagamento delle cartelle esattoriali di Equitalia senza il preventivo “contraddittorio” col contribuente, ossia senza aver comunicato a questi che, entro 30 giorni, si provvederà all’iscrizione dell’ipoteca, dandogli così il termine per difendersi o pagare.

Spetta all’Esattore dare prova della notifica e del rispetto del termine di 30 giorni, producendo:

la relazione di notifica del messo notificatore, in caso di notifica a mani
la cartolina con l’avviso di ricevimento (e, in caso di irreperibilità, la seconda raccomandata con l’avviso di deposito in Comune), in caso di notifica a mezzo posta.

Si legge nella sentenza che, in tema di riscossione coattiva delle imposte, l’amministrazione finanziaria, prima di iscrivere l’ipoteca su beni immobili, deve comunicare al contribuente che procederà all’iscrizione, concedendo al medesimo un termine che può essere determinato in trenta giorni, per presentare osservazioni o effettuare il pagamento, dovendosi ritenere che l’omessa attivazione di tale contraddittorio endoprocedimentale comporti la nullità dell’iscrizione ipotecaria per violazione del diritto alla partecipazione ai procedimento, garantito anche dalla Carta dei diritti fondamentali della Unione europea

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